中原基金将ESG深度融入REITs全生命周期的焦点逻辑是经由过程周全考量ESG因素，晋升REITs底层资产质量与运营效率，实现持久不变的回报，为投资者创造价值。
文｜闫佳佳
ID | BMR2004
2025年最新数据显示，作为境内头部基金治理公司，中原基金资产范围已经冲破2.5万亿元。此外，累计上市13单公募REITs，成为境内治理范围最年夜的公募REITs治理人。
于ESG投资方面，中原基金是海内最早开展ESG投资的基金公司之一，于2017年便成为境内首家签订结合国卖力任投资原则（PRI）的公募机构。中原基金将ESG作为投资的底层价值不雅，持续4年发布《中国ESG投资成长立异白皮书》。
中原基金REITs营业相干卖力人接管《商学院》杂志访谈时暗示，最近几年来，中原基金于ESG产物、ESG投资轨制设置装备摆设、流程计谋、ESG主题产物结构上做了诸多摸索。
作为境内首家签订PRI的公募机构，中原基金自2017年起就将ESG理念深度植入企业基因。2020年，公司率先建立ESG营业委员会，标记着ESG管理进入新阶段。
值患上留意的是，于投资研究方面，中原基金初次立异性地将ESG研究团队直接镶嵌进投资部分，并承袭 研究创造价值 的要领论，将责任投资原则与ESG理念深度融入 六位一体 的ESG投资流程。详细来看，中原基金将ESG因素纳入投资计谋制订、基本面阐发、组合治理、危害节制、上市公司沟通、按期跟踪六个环节中以改良传统投资历程。
于投资计谋制订环节，中原基金制订了可连续投资计谋与相干准则，解除不切合ESG尺度的特定行业与个股。于基本面阐发环节，中原基金将庞大ESG因素纳入行业研究及个股选择考量，评估ESG因素对于财政报表及估值的潜于影响；行业阐发师与ESG团队基在ESG数据配合会商公司管理、情况及社会责任问题。
于投后治理方面，中原基金成立了一套动态治理系统。于组合构建及治理环节，ESG团队每一季度监控组合的ESG危害袒露及评级变化，并向基金司理报告请示；基金司理按照ESG团队监控成果调解组合权重。于一样平常危害节制环节，中原基金规模内利用ESG危害监控，考查投资组合总体ESG的环境及危害袒露、监控ESG评级变化、ESG争议事务的发生。于上市公司沟通环节，该公司与上市公司沟通其ESG危害及机缘，并就上市公司ESG体现举行建议、跟踪及陈诉。于组合监控及陈诉环节，该公司每一年向客户及PRI陈诉一年中于责任投资上取患上的进展。
于上述环节中，比力具备特点的是尽责治理实践。公募基金责任投资政策大都含有尽责治理内容，中原基金在2018年就开启了尽责治理摸索之旅。该公司按照对于投资组合中个股的持股范围、ESG因素对于财政或者运营绩效的主要性、被投企业的ESG评级成果等评估尺度确定尽责治理的优先方针，按照被投企业的企业特性，具备针对于性地实行尽责治理。
好比，当一样平常监测中辨认出争议事务，或者经由过程行业及股票阐发发明被投企业的可连续性危害及机缘时，中原基金会经由过程与高层沟通、团队交流及出具陈诉等方式开展沟通，并按照被投企业所处的行业情况、公司成长过程、股权布局以和被投企业自身意愿水平等特性采纳差别的沟通计谋，提供针对于性的定见及建议。
对于在现阶段ESG评级不高但具备可连续成长刻意及潜力的公司，中原基金经由过程深条理相识行业近况、推广最优实践要领及考查企业现实转变，帮忙企业晋升信息披露珠平，实现可连续成长，进而实现企业后续的估值晋升。
对于在沟通意愿不强的企业，中原基金将视差别环境采纳与其他投资者协作配合开展沟通、于股东年夜会提交股东提案、投票提出否决定见甚至撤资。
就投票提出否决定见的办法来看，中原基金认为，优良的公司管理与股东价值晋升之间呈强正相干瓜葛。投资者行使投票权，有益在晋升被投企业公司管理程度，进而增益股东价值。为此，中原基金制订了涵盖特定ESG因素的投票政策，该政策笼罩所有权益类资产。因为国际第三方代办署理投票机构办事中国市场存于诸多实行坚苦，为更好地行使投票权，中原基金自立开发主动投票体系举行投票。
这类刚柔并济的计谋取患了显著成效。自2018年以来，中原基金ESG团队已经与近60家上市公司举行了深度交流，帮忙企业树立可连续成长理念、晋升ESG治理程度与绩效，获得了被投企业的踊跃反馈，部门公司还有得到了第三方ESG评级成果的晋升。
ESG投资2.0时代夸大客不雅阐发ESG因素对于企业谋划成长、财政指标的影响，遵守对于客户的信义责任。
中原基金2024年12月发布的《中国ESG投资成长立异白皮书》指出，ESG数据指标笼罩率、真实性、可比性与财政主要性均将显著晋升，将晋升ESG信息对于资管机构投资决议计划的增量价值，降低ESG理念与投资计谋联合的投研成本，晋升ESG投资有用性。这标记着与基本面阐发相联合的ESG投资2.0时代已经经到临。
对于在怎样晋升ESG投资有用性，中原基金REITs营业相干卖力人暗示，起首，尊敬市场机制、遵照行业中性原则，优选各行业中可连续成长能力凸起的企业。其次，将ESG阐发与行业配置、个股基本面阐发联动，使用ESG增量信息改善投资事迹。最主要的是，防止堕入价值不雅争议，不合错误价值不雅的对于错举行评价，而是认可价值不雅对于企业谋划孕育发生的客不雅影响，夸大客不雅阐发ESG因素对于企业谋划成长、财政指标的影响，遵守对于客户的信义责任。末了，基在 本色重在情势 的理念，以细颗粒度、可量化的指标阐发企业于ESG本色性议题上的现实体现，并指导企业采纳切实的可连续转型办法。
中原基金的ESG产物演进过程活泼诠释了这一转型。2017年，中原基金最先于ESG产物设计方面举行测验考试，建立了 中原能源改造股票 与 中原节能环保股票 ，聚焦清洁能源与节能环保范畴，于为投资者获取优良回报的同时，助力绿色财产成长。 中原能源改造股票 因其高质量与高影响力，得到结合国商业及成长集会2021年度首届 可连续基金奖 的新兴市场可连续基金前十的提名。
跟着市场成熟，中原基金连续富厚ESG产物线。2022年，中原基金建立其首只ESG指数产物 中原沪深300ESG基准ETF ，弥补了被动型ESG产物线的空缺。截至2024年三季度末，中原基金旗下ESG公募基金共15只（不含联接基金），合计范围达232.66亿元。此中，自动型ESG基金8只，合计范围达142.47亿元，被动型ESG基金7只，合计范围为90.19亿元。
《中国ESG投资成长立异白皮书》披露，从事迹体现来看，最近几年来，ESG主题基金中大都能跑赢重要宽基指数。
实在，ESG对于企业价值的影响重要表现于下面两方面：一是盈利机制。ESG高评分企业连续谋划能力更强，更易经由过程盈利改善、估值晋升的路子晋升企业价值；二是危害机制。ESG高评分企业面对更少的背规惩罚，这将对于上市公司降低危害程度孕育发生踊跃影响。
2025年3月31日，中原基金旗下治理的中原越秀高速REIT、中原基金华润有巢REIT、中原华润贸易REIT等8只REIT同时发布ESG年度陈诉。经由过程ESG与REITs的深度交融，中原基金正努力为中国公募REITs市场的高质量成长注入新动能。
中原基金REITs营业相干卖力人暗示，跟着公募REITs试点的不停深切，ESG将成为公募REITs的主要价值属性。起首，基础举措措施REITs底层资产与ESG存眷的要点紧密亲密相干，包括基础举措措施行业自己笼罩了年夜量的情况掩护、社会管理相干的细分财产，该行业所寻求的社会整体福利晋升也恰是ESG管理中最为关切的主题。
其次，基础举措措施REITs与ESG都器重持久价值。基础举措措施项目资孕育发生命周期可能跨度数十年，天气变化、社会变迁等基础举措措施项目投资治理中所需要存眷的持久要素都及ESG有紧密亲密瓜葛。
再次，基础举措措施项目与ESG都触及多好处相干方沟通的问题，公募REITs更过细、透明的信息披露于促成好处相干者掩护方面起到了主要的作用。
末了，公募REITs相较在传统基础举措措施资产具备更强的流动性，可以为存眷ESG价值的投资者提供更具备吸引力的投资路子。
中原基金将ESG深度融入REITs全生命周期的焦点逻辑是经由过程周全考量ESG因素，晋升REITs底层资产质量与运营效率，实现持久不变的回报，为投资者创造价值。
于底层资产筛选时，ESG因素阐扬着要害作用。以中原特变电工新能源REIT为例，中原基金优先选择于能源使用效率、情况掩护办法、社会责任执行以和公司管理完美等方面体现优秀的新能源电站项目。又如中原北京保障房REIT，其刊行的底层资产文龙家园与熙悦尚郡为北京市的大众租赁住房项目。于刊行前，中原基金协同原始权益人优先选择了社会效益与经济效益均更为凸起的项目。这些项目凡是具备更不变的运营模式、更低的情况危害以和优良的社会荣誉，有益在保障REITs的持久收益。
于运营治理环节，以中原越秀REIT为例，项目公司于包管门路质量的条件下，经由过程引入新技能、新质料降低门路养护酿成的情况影响，并采纳办法收受接管工程废料，2022年度项目工程废料收受接管率到达100%。以中原华润贸易REIT为例，底层资产青岛万象城联合阛阓调改，加装了1729块光伏板，总功率1011KW，自2024年7月投入利用以来，年度发电累计41.4万度，不仅极年夜晋升项目能源自给率，还有显著降低了碳排放。
需要存眷的是，ESG投入可能增长运营成本，而REITs投资者更存眷当期分拨率，怎样均衡短时间收益及持久价值呢？
中原基金REITs营业相干卖力人暗示，中原基金经由过程多维度计谋均衡REITs的短时间收益及持久价值。于运营治理上，合理计划ESG投入。虽然ESG投入会增长必然短时间成本，但从持久看，它有助在优化谋划治理流程，提高资源使用效率，降低运营损耗从而本色性地降低谋划危害，加强项目于市场中的竞争力，进而晋升总体收益程度。
同时中原基金还有经由过程优化资产运营，如于消费REITs中晋升租户办事质量，吸引优质租户，并经由过程多种勾当等方式晋升主顾体验感，提超出跨越租率及房钱程度，保障当期分拨率。
实在，浩繁研究与实践注解，ESG评分高的REITs项目于多个方面具有显著上风。于出租率方面，以消费REITs为例，高ESG评分象征着项目于绿色环保举措措施、优质租户办事、优良社区气氛营建等方面体现凸起。如某消费REITs，经由过程打造绿色修建，提供恬静环保的购物情况，同时开展富厚的租户勾当，加强租户黏性，其出租率及房钱程度会有较好的体现。
此外，于融资成本上，金融机构愈来愈器重企业的ESG体现。ESG评分高REITs项目，因其危害管控能力强、可连续成长潜力年夜，更易得到金融机构的青睐，从而享受更低的融资利率。
并且，于估值溢价方面，市场对于ESG优良的REITs项目赐与更高承认。以新能源电站REITs为例，其于能源可连续性方面的努力，使其可能于划一前提下生产更多的电量，且有用的管理机制及有用摆设的社会管理方案，可以帮忙其电力更好地获得消纳，这使其于市场上具备更高的估值。
为此，中原基金踊跃向投资者通报ESG的持久价值理念。经由过程按期陈诉、投资者交流会等情势，具体注释ESG投入对于资产持久可连续成长的主要性，指导投资者存眷资产的持久潜力。如于2025年一季度的中原华润贸易REIT事迹申明会上，中原基金专门向投资者先容了该REIT产物所树立的持久可连续成长战略，指导投资者存眷基金的可连续成长所带来的持久价值。
值患上留意的是，于我国，ESG投资处在起步期及摸索期，基金行业面对着亟须解决的痛点。中原基金REITs营业相干卖力人坦言，基金行业的ESG投资还有缺少靠得住同一的评价系统及评价尺度，对于企业披露的ESG相干数据缺少有用的验证手腕、基金公司自身还有于探索具有深度的ESG公募基金投资计谋。
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